Administratif

Obligation de solarisation : bâtiments et parkings, le guide B2B

Loi APER, L. 171-4, L. 111-19-1 : bâtiments de plus de 500 m², parkings de plus de 1 500 m², calendrier, exemptions, sanctions, qualifier le prospect.

Publié le 26 octobre 2026 · 10 min de lecture · Rédaction Kaelo

Le récapitulatif administratif généré depuis l'étude : DP, Consuel, raccordement.

Depuis la loi APER du 10 mars 2023, une partie des clients professionnels n'a plus vraiment le choix : un entrepôt neuf, une grande surface qui rénove sa charpente ou un parking de centre commercial doivent produire de l'énergie renouvelable, végétaliser, ou prouver qu'ils en sont exemptés. Pour un installateur, c'est une demande créée par la loi, avec des échéances datées, à condition de distinguer ce qui oblige de ce qui est seulement annoncé.

Trois régimes coexistent. Ils ne visent pas les mêmes ouvrages, n'ont pas les mêmes seuils et ne se compensent pas entre eux.

Les toitures : article L. 171-4 du code de la construction

Quels bâtiments

L'article L. 171-4, dans sa version issue de la loi du 26 mai 2026, vise les constructions de bâtiments ou parties de bâtiments « à usage commercial, industriel, artisanal ou administratif », les bureaux et les entrepôts, les « hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale », les hôpitaux, les équipements sportifs, récréatifs et de loisirs, les bâtiments scolaires et universitaires, et les parcs de stationnement couverts accessibles au public, « lorsqu'elles créent plus de 500 mètres carrés d'emprise au sol ».

L'obligation s'applique aussi aux extensions et aux rénovations lourdes de plus de 500 m² d'emprise au sol. La rénovation lourde est définie par l'article R. 171-33 : des travaux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire « le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ». Une réfection de bac acier sans reprise de charpente n'en est pas une.

Un bâtiment mixte est concerné si au moins la moitié de sa surface de plancher relève de ces usages (art. R. 171-32).

Quelle surface et à partir de quand

Le bâtiment doit intégrer un procédé de production d'énergies renouvelables, un système de végétalisation ou tout autre dispositif aboutissant au même résultat. En toiture, la part minimale est fixée par le III de l'article :

Selon photovoltaique.info, le régime actuel s'applique aux bâtiments dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée à compter du 1er janvier 2024, et, pour une rénovation sans autorisation, à l'acceptation des devis ou à la signature des marchés après cette date. Le même site indique un seuil de 1 000 m² pour les bureaux jusqu'à fin 2024, puis 500 m² ; le texte en vigueur retient 500 m² pour tous les usages listés.

La date qui compte est celle du dépôt du permis, pas celle du chantier.

Les exemptions et la place de l'installateur

L'autorité qui délivre l'autorisation d'urbanisme peut écarter tout ou partie de l'obligation (IV de l'article L. 171-4), sur attestation du maître d'ouvrage jointe à la demande (art. R. 171-35). Les cas sont listés aux articles R. 171-34 à R. 171-42 :

• Patrimoine : en abords de monument historique, en site patrimonial remarquable, en site inscrit ou classé ou en cœur de parc national, l'obligation ne s'applique que si l'autorité compétente donne son accord.
• Technique (rénovation lourde) : adaptations qui menacent la pérennité de l'ouvrage, équipements techniques en toiture qui empêchent d'atteindre la surface, sur-toiture ventilée.
• Sécurité : impossibilité de poser un système sans méconnaître les règles de sécurité, avec l'avis de la commission de sécurité ou d'un contrôleur technique.
• Coût disproportionné (art. R. 171-36) ou coût de production excessif (art. R. 171-37).

C'est ce dernier point qui intéresse directement l'installateur. Pour invoquer l'exemption économique, le maître d'ouvrage doit joindre une note de calcul, « deux devis d'entreprises spécialisées » et « l'étude technico-économique d'une entreprise spécialisée », qui présente la production prévisionnelle, les revenus associés et, le cas échéant, le coût actualisé de l'énergie produite. Cette étude doit dater de moins de six mois au dépôt de la demande. photovoltaique.info résume les seuils fixés par l'arrêté du 19 décembre 2023 : surcoût du système sur 20 ans (actualisé à 3 %) supérieur à 15 % du coût HT de la construction, ou coût de production supérieur à 1,2 fois le tarif d'achat.

Même un client qui cherche à s'exonérer a donc besoin de votre étude et de vos devis : une étude de production datée, un devis détaillé, la surface concernée, et pour une rénovation lourde l'avis d'un bureau d'études sur la structure. Depuis le 5 juin 2026, le tarif d'achat unique est de 1,1 c€/kWh jusqu'à 100 kWc : chiffrez honnêtement, la note peut être contrôlée.

Lorsqu'un tiers-investisseur finance l'installation, le coût retenu pour le calcul est le reste à charge qu'il demande au maître d'ouvrage (art. R. 171-36).

Sanction

L'article L. 183-4 du code de la construction punit de 45 000 € d'amende l'infraction aux obligations de l'article L. 171-4, pour les « utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux ». En cas de récidive, six mois d'emprisonnement peuvent s'y ajouter.

Et les bâtiments existants sans travaux ?

photovoltaique.info signale une obligation prévue au 1er janvier 2028 pour les bâtiments existants des mêmes catégories (article L. 171-5 du code de la construction), avec un taux « à définir par décret ». Sa page du 4 septembre 2026 mentionne aussi un projet de loi en discussion susceptible de faire évoluer ces règles : vérifiez le code à la date de votre proposition. C'est un argument d'anticipation, pas une obligation à brandir.

Les parkings liés à un projet : article L. 111-19-1 du code de l'urbanisme

L'article L. 111-19-1 vise deux catégories : les parkings extérieurs de plus de 500 m² associés aux bâtiments soumis à l'article L. 171-4, et les nouveaux parkings extérieurs ouverts au public de plus de 500 m². Ils doivent intégrer sur au moins la moitié de leur surface des revêtements perméables, et sur au moins la moitié de leur surface « des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l'ombrage ». Si le parc comporte des ombrières, elles intègrent un procédé de production d'énergies renouvelables « sur la totalité de leur surface ». Le même article interdit au PLU d'empêcher ou de limiter ces dispositifs.

Pour le chiffrage, la superficie comprend les places et les voies de circulation, pas les espaces verts ni les zones de stockage ou de chargement (art. R. 111-25-7) ; l'ombrage par arbres compte un arbre à canopée large pour trois places (art. R. 111-25-8).

Ces ombrières ne comptent pour l'obligation du bâtiment que si le parking satisfait lui-même à l'article L. 111-19-1 (art. R. 111-25-1) : les obligations du toit et du parking se cumulent.

Selon photovoltaique.info, les sanctions prévues pour ces parcs vont de 1 200 € à 300 000 €, et elles ne se cumulent pas avec celles de l'article L. 171-4 ou de l'article 40 pour les mêmes faits (dernier alinéa de l'article L. 111-19-1).

Les parkings existants de plus de 1 500 m² : article 40 de la loi APER

C'est le gisement le plus large : tous les parkings extérieurs de plus de 1 500 m², quel que soit leur usage, existants compris.

Calendrier

Source : photovoltaique.info, page mise à jour le 16 septembre 2026.

Ce que la loi du 26 novembre 2025 a changé

La loi n° 2025-1129 a assoupli l'article 40. Selon photovoltaique.info :

• le taux d'ombrage global reste de 50 % de la surface ;
• la part en ombrières productrices passe à 17,5 % minimum, le reste pouvant être ombragé par des dispositifs végétalisés ;
• l'obligation peut aussi être remplie par un autre dispositif de production renouvelable sans ombrière, à production équivalente, sans précision réglementaire à ce stade ;
• un report des échéances est possible si le propriétaire justifie d'un contrat d'approvisionnement en panneaux présentant de meilleures performances techniques, environnementales et de résilience d'approvisionnement.

Demandez au prospect la preuve d'un report (contrat, date, références des modules) plutôt que de le supposer.

Exemptions

Articles R. 111-25-9 à R. 111-25-12 du code de l'urbanisme : nature du sol, risque impossible à ne pas aggraver, usage incompatible, secteur patrimonial (exempté d'ombrières, pas des autres dispositifs d'ombrage), ensoleillement insuffisant, coûts qui compromettent la viabilité économique du propriétaire. Les parties de parcs accueillant des poids lourds de plus de 3,5 tonnes bénéficient d'une exonération temporaire liée à la recharge des véhicules, qui prend fin au plus tard le 1er janvier 2028 (art. R. 111-25-9).

Sanctions et redevable

photovoltaique.info indique un plafond de sanction de 40 000 € par an pour les parcs de plus de 10 000 m² et de 20 000 € par an pour les autres. La sanction vise le propriétaire du parc ; ses obligations s'appliquent au concessionnaire, au délégataire ou au titulaire de l'autorisation d'occupation le cas échéant.

Comment qualifier un prospect

Au téléphone ou sur une fiche, cinq questions trient un dossier.

Cibles naturelles : promoteurs de locaux d'activité, enseignes, logisticiens, collectivités, cliniques, gestionnaires de parkings. Interlocuteur : l'architecte pour un permis en cours, le directeur immobilier pour un parc existant.

Trois réflexes de vente :

1. Partir de l'échéance. Un parking de 12 000 m² est hors délai depuis le 1er juillet 2026, sauf exemption ou report.
2. Chiffrer d'abord la surface obligatoire : 40 ou 50 % de la toiture, 17,5 % minimum en ombrières pour un parking existant ; le reste est une option.
3. Penser au mode de rémunération. Au-delà de 100 kWc, le guichet ouvert ne s'applique plus : entre 100 et 500 kWc, l'installation relève de l'appel d'offres simplifié, avec un contrat de complément de rémunération sur 20 ans et un seul critère de sélection, le prix. En dessous, le tarif unique de 1,1 c€/kWh pousse vers l'autoconsommation du site. Notre article sur le raccordement de 36 à 100 kWc détaille les étapes côté Enedis ; pour l'autorisation des ombrières, voir Carport solaire et ombrière.

Ce qu'il faut retenir

• Bâtiments non résidentiels de plus de 500 m² d'emprise au sol, neufs, étendus ou lourdement rénovés : 40 % de la toiture depuis le 1er juillet 2026, 50 % à partir du 1er juillet 2027, en renouvelable ou en végétalisation.
• Parkings extérieurs de plus de 1 500 m² : échéance au 1er juillet 2026 au-delà de 10 000 m², au 1er juillet 2028 en dessous ; ombrage sur la moitié du parc, dont au moins 17,5 % en ombrières productrices depuis la loi du 26 novembre 2025.
• L'exemption économique exige deux devis et une étude de moins de six mois : vous êtes dans la boucle, même quand le client ne veut pas poser.
• Sanctions : 45 000 € d'amende pour le bâtiment, plafond de 40 000 € ou 20 000 € par an pour le parking existant.

Kaelo pour préparer l'étude

Kaelo est un logiciel gratuit jusqu'à trois utilisateurs, édité par WATOO à Bordeaux, pour les installateurs photovoltaïques et PAC. Il réunit l'étude 3D du toit à partir du LiDAR HD de l'IGN, le calepinage, la production calculée avec PVGIS, le devis, le rapport client, le planning et le suivi de chantier, sur le web et dans l'appli « Kaelo Solaire ». Il vous aide à produire une estimation de production datée et un devis cohérent, à compléter par votre analyse pour un dossier d'obligation. Créer un compte gratuit.